漯河市升泰嘉苑非法楼盘涉嫌官商勾联

北京著名辩护律师，中国著名辩护律师 陈枢律师分享

“工业用地上建商品房，还大张旗鼓地销售，这些人简直是胆大包天!”近日，记者连续接到河南省漯河市郾城区群众的举报，反映位于该区孟庙镇五里岗村升泰嘉苑开发商非法抢占工业用点建造商品房，并且在未取得“五证两书”的情况下非法售房。记者调查中发现，就是这样一个以官商利益勾联为目的非法楼盘，漯河市及郾城区的主要官员依然多次前往“视察”。

非法楼盘利用官员作道具

2016年1月6日上午，按照举报人提供的线索，记者辗转来到了漯河市郾城区孟庙镇，在白云山大道与龙江路交叉口北300米路东，找到了升泰嘉苑建筑工地。现场三栋11层高的楼房拔地而起，多台建筑塔吊耸立，楼体顶端红底白字写着大大的“喜封金顶”字样。

楼房下面，就是三间黑白相间玻璃房子，招牌上显示为升泰嘉苑展示中心。门口通道接连安装六道彩虹门，顶部悬挂的彩旗迎风招展。

进入升泰嘉苑展示中心，就是硕大的楼房销售沙盘，整齐划一地摆放10多栋高矮不一的楼房模型。

看到有人上门，升泰嘉苑销售人员立即笑脸迎了上来，边讲解边带记者参观。

销售人员称，由于升泰嘉苑位置好，交通便利、建筑密度低，具有多种优势，销售形势一直十分火爆。特别是每平方米2000多元的价格，与漯河市每平方米动辄四五千元的价格相比，具有很大的竞争优势。

看到记者仍然犹豫不定，销售人员指着墙上的大幅图片说：“我们小区是市里、区里的重点工程，市领导、区领导经常到我们这里视察，你们放心购买吧!”

在照片上面，高高悬挂着《建设用地规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。由于挂得太高，记者只能看清证件名称，至于里面的内容，却无从得知。

在当地媒体上，记者查阅到了“2015年10月28日上午，郾城区区长王迎波(现为郾城区委书记)、常务副区长徐光华(现公示为区长候选人)率区直各相关部门负责人到五里岗升泰嘉苑社区进行实地调研”的新闻。王迎波在视察中强调：“升泰嘉苑项目是民生工程，要在提升城市形象、改善居住环境上下功夫，在完善公共服务上多想一些办法。”

如此看来，升泰嘉苑销售商要利用官员的视察照片作道具，其用意无疑于此地无银三百两。

瞒天过海遮不住狐狸尾巴

为了不打草惊蛇，经过一番交谈，才让销售人员渐渐放松了警惕。看到时机成熟，记者以购房不放心为由，询问《国有土地使用证》的办理情况。

对于这一提问，销售人员解释说，《国有土地使用证》正在“办理”中，很快就能下来。然而，当记者提出只有办理过《国有土地使用证》才能办理《建筑工程施工许可证》，而先有《建筑工程施工许可证》却没有《国有土地使用证》怎么能放心购买时，销售人员淡淡一笑，语出惊人地说：“我们小区是市里、区里领导关照的重点工程，有他们罩着，一切都不是问题!”

依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售应当符合下列条件：一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;二持有建设工程规划许可证;三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。然而，记者在升泰嘉苑展示中心，却没有见到《商品房销售(预售)许可证》。

带着种种疑问，记者前往漯河市郾城区国土资源局了解情况，办公室人员称相关局长赵彦华有事不在，让记者留下联系方式。不知什么原因，截止发稿前，记者没有收到任何回复。

接下来，记者又来到漯河市郾城区城乡建设局，了解升泰嘉苑为何没有办理《国有土地使用证》就能取得《建筑工程施工许可证》一事。郾城区城乡建设局负责辖区商品房的规划、建设、销售等管理，由于未能联系到该局局长孙本善，办公室人员让记者到该局负责城乡建设的科室咨询。然而，接待人员得知记者要采访升泰嘉苑的情况，又把记者推回了办公室。而这一次，办公室接待人员直接以领导“外出开会联系不上”为由让记者等候消息。事后，记者多次拨打该局办公室龚主任的手机联系采访事宜，对方的手机始终处于无人接听状态。

采访中，记者了解到，一个楼盘的开发过程中，开发商必须依照国家的法律法规，办理建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售证。有了这些手续之后，才能陆续进行建设和销售。

但是，升泰嘉苑在没有取得《商品房销售(预售)许可证》的情况下，和购房者签订的购房协议，是不被法律认可的。该行为实际上是“以预售缴纳认购之名，行非法融资之实，这有非法占用资金、变相吸储的嫌疑”。即升泰嘉苑用购房者所付的首付款来继续建楼，在楼没建好以前卖沙盘，这样狗撵兔式的融资，由于给广大购房者所许诺的各种手续虚假或不健全，银行根本不会给办按揭。银行没有把购房者所欠的购房款打到升泰嘉苑，而升泰嘉苑开工需要大量资金，如果不继续卖沙盘的话，资金链就断了，公司就将处于瘫痪状态。

同时，因为资金占用会产生法定孳息，开发商变相吸纳大额资金，不仅没有交代资金去向，而且不具备金融经营许可资质。按照一套房子平均首付15万元计算，1000套房子的首付款就是上亿元，而这笔资金本应在升泰嘉苑取得《商品房销售(预售)许可证》的时候才缴纳，而该项目没有《商品房销售(预售)许可证》就收取首付款，不但涉嫌违法销售，同时涉嫌从现在到取得《商品房销售(预售)许可证》前产生的法定孳息，很明显属于“不当得利”，有非法融资之嫌。

抢占工业用地何以胆大包天

采访中，相关部门负责人称，升泰嘉苑是新农村建设项目，获得了漯河市农委和郾城区的批准，属于市区重点关注的民生工程。

查阅该项目的招投标信息，记者发现孟庙镇五里岗新型农村社区一期已经相关部门批准建设，招标人为漯河市郾城区孟庙镇人民政府，建设资金为漯河升泰置业有限公司自筹。该项目已具备招标条件，中泰工程管理有限公司受招标人委托，现对该项目的施工及监理进行公开招标。该招标文件煞有介事地称“凡有意参加投标者，请于2015年12月3日至2015年12月9日(法定公休日、法定节假日除外)，每日上午9时至11时，下午150时至17时(北京时间)，在漯河市郾城区建设工程交易中心(漯河市海河路与祁山路交叉口西北角)携带证件报名。”

据相关资料显示，漯河升泰置业有限公司成立于2014年3月21日，注册资金3000万元人民币，主要经营房地产开发与经营、物业管理、建材、钢材、木材的销售、室内外装饰装修、房地产营销策划、土地整理、新农村建设、建筑防水工程。

然而，在升泰嘉苑的宣传彩页和置业计划书上，记者看到投资商为漯河升泰置业有限公司。而知情人称，实际建筑方也是漯河升泰置业有限公司，招投标活动只是一个幌子而已。

经过记者调查发现，升泰嘉苑在建的三栋商品住宅的用地实际为工业用地，使用权人为漯河市新星粮油购销有限公司，土地证频发时间为2010年1月8日。按照我国相关法律规定，工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣(灰)场地等用地。而商品房开发必须具有商住用地手续，二者界限明确，完全不能等同。即使进行商品房开发，也需要通过合法途径将工业用地转化为商住用地。

2014年10月21日，漯河市人民政府下发漯政土(2014)131号土地管理文件，对漯河市新星粮油购销有限公司骗取批准使用集体建设用地进行行政处罚，注销该公司的《集体建设用地使用证》。

漯河市新星粮油购销有限公司依法提起诉讼，2015年5月5日，周口市中级人民法院作出判决，撤销漯河市人民政府于2014年10月21日作出的漯政土(2014)131号《漯河市人民政府关于对漯河市新星粮油购销有限公司骗取批准使用集体建设用地行政处罚的决定》。漯河市人民政府不服提起上诉，河南省高级人民裁定撤销一审判决，发回重审。

根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定：“在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状”。此案件目前正在审理中，尚未确认该宗土地的使用权人，在这种情况下，漯河升泰置业有限公司能够违法开发楼盘并进行销售，如此胆大妄为，是否存在官商勾联，相信真相终究会水落石出。

对此，河南青剑律师事务所贾东亮律师认为：《置业计划书》签订时，开发商不具备任何销售房屋条件，但以签订《置业计划书》的形式可套取大量资金，待房屋价格上涨后，再想方设法刁难购房者，其行为已经涉嫌《刑法》中的非法集资罪。

贾东亮律师特别提醒，市民若购买房产需查看房产商具备以下条件：《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》《商品房销售(预售)许可证》和《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，简称“五证二书”。五证二书不全就开始售房的行为涉嫌非法集资，极其容易引发群体上访事件。

采访手记：

党的十八届五中全会指出，实现好、维护好、发展好最广大人民根本利益是发展的根本目的，必须把增进人民福祉、促进人的全面发展作为发展的出发点和落脚点。2014年习总书记在听取中央巡视组情况汇报时曾指出，现在矿产资源、土地出让、房地产开放、工程项目等方面腐败问题频发，恶行令人发指，查处惩戒力度还要加大。

而此事件开发商及其背后的保护伞，顶风作案，无视中央规定，公开挑衅《中华人民共和国土地管理法》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》等法律法规，胆大妄为，非法建设、违规销售商品房，如此行为极易导致市民财产损失，社会危害性极大。特别是在中央高压反腐的形势下，发生此事件，其利益背后的保护伞是谁?此事件是否涉嫌官员渎职行为?希望此事能引起相关部门领导的高度重视。如果市民因开发商无证售房导致财产受到损失，第一责任为开发商欺诈百姓，而第二责任就是漯河市市、区政府相关职能部门失职。如现在不加强房地产行业管理，将来导致群众利益受损，乃至产生群体上访事件怎么办?责任由谁来负?

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